Mua bán đất đai trong pháp luật còn được biết đến là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch thường xuyên được thực hiện ở hiện nay. Nhà đất có giá trị lớn và có nhiều quy định pháp luật liên quan, theo đó việc thực hiện đúng quy trình mua bán nhà đất trên thực tế rất là quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu như thực hiện không đúng quy định hoặc không nắm rõ quy định.
Nội dung chính
Các Bước Trong Quy Trình Và Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất
Bước 1: Đặt cọc
Thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc: Đây sẽ là bước giao dịch đầu tiên thường được các bên thực hiện trong thực tế hiện nay. Cụ thể là trong mua bán đất đai hiện nay bên mua sẽ giao cho bên bán một số tiền để đảm bảo hai bên ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất. Thông thường khi đặt cọc các bên thường viết giấy hoặc hợp đồng đặt cọc với nhau và thường sẽ có người làm chứng,một số trường hợp các bên có công chứng chứng thực hợp đồng đặt cọc này.
Thông thường trong bản hợp đồng đặt cọc hai bên sẽ thỏa thuận các vấn đề cơ bản như sau: thông tin hai bên và thửa đất chuyển nhượng, giá bán thửa đất đó, số tiền đặt cọc, thời hạn của ký công chứng mua bán hay thời hạn thanh toán số tiền còn lại, nghĩa vụ các bên, các khoản phí công chứng, phí sang tên và điều khoản phạt.
Số tiền đặt cọc thì sẽ được hai bên tự thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng, số tiền đặt cọc thường được dựa vào giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán. Ngoài ra việc đặt cọc này cũng thường được các bên sử dụng với những trường hợp mảnh đất đó tại thời điểm đặt cọc chưa có đủ điều kiện để mua bán đất đai mà cần một thời gian để các bên (chủ yếu là bên bán) hoàn tất điều kiện để đủ mua bán.
Bước 2 : Ký kết hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất
Hiện nay theo quy định thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã nơi có đất.
Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Bên bán (bên chuyển nhượng)
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của những người có quyền ký bán tùy thuộc theo từng loại tài sản
- Sổ hộ khẩu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận Tình trạng hôn nhân tùy vào tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản
- Tài liệu chứng minh tài sản riêng ví dụ như hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế và một số giấy tờ khác tùy thuộc vào tình trạng thân nhân và tài sản cụ thể
Bên mua (nhận chuyển nhượng)
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của vợ và chồng
- Sổ hộ khẩu
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tùy vào tình trạng hôn nhân và tình trạng tài sản
Ngoài các loại giấy tờ trên thì phiếu yêu cầu công chứng thường do bên chuyển nhượng sẽ chuẩn bị theo mẫu của bên công chứng nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định thì nếu bên nào yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng. Ngoài ra các bên có thể soạn thảo trước hợp đồng, tuy nhiên thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo. Sau khi đã hoàn thành đầy đủ giấy tờ thì hai bên mua bán đất đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân nơi có bất động sản để có thể làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tổ chức công chứng sẽ tiếp nhận kiểm tra và sau đó soạn thảo hợp đồng hàng và công chứng theo luật định.
Bước 3 : Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng
Nộp hồ sơ thuế và hồ sơ đăng ký sang tên
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên hoặc một bên (thỏa thuận trong hợp đồng) hoặc bên thứ ba (có văn bản uỷ quyền) tiến hành nộp hồ sơ vào cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động mẫu 09/ĐK
- Bản chính và bản sao của bản hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là bản chính
- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân và sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo biểu mẫu 01/LPTB
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 03/BĐS-TNCN
- Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng địa phương nếu có
Nộp thuế và lệ phí
- Đối với mức thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất hiện nay sẽ là 2% trên giá chuyển nhượng, mua bán.
- Đối với mức lệ phí trước bạ thì hiện nay sẽ là 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ đối với đất
- Thời gian nộp lệ phí trong thời gian 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế
Việc Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất Có Những Rủi Ro Nào?
- Bên bán cố tình lừa bên mua để chiếm đoạt tiền nhưng sử dụng sổ giả và một khu đất để bán cho nhiều người
- Do giá đất tăng lên bên bán hủy cọc và không mua bán đất tiếp
- Hoặc là khi hết thời hạn đặt cọc thì khu đất vẫn chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán
- Việc ký hợp đồng mua bán đất có thể sẽ không thể thực hiện được do một hoặc các bên viện lý do thoái thác hoặc là đổ lỗi cho nhau
Những lưu ý giúp bạn hạn chế được rủi ro khi mua bán nhà đất
- Chỉ nên mua đất khi có giấy chứng nhận
- Không trả hết tiền khi chưa sang tên giấy chứng nhận xong
- Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất
- Nên đặt cọc theo đúng luật
- Cẩn trọng khi thấy giá đất rẻ bất ngờ
- Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
- Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
- Hãy viết các thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng
Bài viết trên đây là những kiến thức căn bản về quy trình mua bán nhà đất và các thông tin liên quan đến việc mua bán. Hi vọng rằng những thông tin mà tuyendungtuan123.net vừa chia sẻ sẽ phần nào giúp các bạn tự tin hơn khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
